Depuis le 11 août 2026, la loi sur le démarchage téléphonique change la prospection immobilière. Appeler un particulier pour le prospecter demande désormais son consentement préalable. Et c'est à vous d'en apporter la preuve.
Pour un agent immobilier, la pige téléphonique s'arrête. Les horaires et le nombre d'appels sont encadrés. Les leads vendeurs et acquéreurs se traitent autrement.
Ce guide reprend notre webinaire du 27 octobre, destiné aux directeurs d'agence. Il résume les règles, les sanctions, les bons réflexes avant chaque appel, et ce qui reste possible pour trouver des vendeurs.
Loi démarchage téléphonique 2026 : l'essentiel
- Depuis le 11 août 2026, le démarchage téléphonique est interdit sans le consentement préalable du particulier.
- C'est au professionnel qui appelle de prouver ce consentement.
- La pige téléphonique s'arrête. Une annonce ou un fichier acheté ne valent pas consentement.
- Les appels sont autorisés du lundi au vendredi, de 10h à 13h et de 14h à 20h.
- Quatre appels au plus vers la même personne sur 30 jours glissants.
- Le consentement vaut un an au plus pour le téléphone.
- L'amende peut atteindre 375 000 € pour une société. Le mandat obtenu peut être annulé.
Ce que change la loi sur le démarchage téléphonique
Son vrai nom est la loi contre toutes les fraudes aux aides publiques. Au webinaire, 3 % seulement des participants le connaissaient. Elle vise d'abord la rénovation énergétique, mais elle a durci les règles générales du démarchage téléphonique. L'immobilier est touché par ricochet.
Jusqu'au 10 août 2026, vous pouviez appeler un particulier s'il n'était pas inscrit sur Bloctel. Depuis le 11 août, c'est l'inverse. Sans consentement explicite, l'appel de prospection est interdit. Celui qui appelle doit prouver ce consentement.
Deux textes posent ce cadre. La loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 fixe le principe. Le décret n° 2026-662 du 23 juillet 2026 précise comment recueillir le consentement.
Bloctel a été abrogé. Ne pas figurer sur une liste d'opposition ne vaut plus autorisation d'appeler. Chaque agence construit désormais sa propre base de consentements, personne par personne.
La pige immobilière est-elle interdite ?
Oui. La pige immobilière par téléphone est interdite sans le consentement du vendeur. Une annonce publiée ne vaut pas consentement. Un annuaire, un fichier acheté ou une vieille liste non plus. Le vendeur qui publie son annonce veut vendre. Il n'a pas demandé à être appelé par des agences.
La pige par email n'est pas une solution de rechange. Un email de prospection à un particulier demandait déjà son consentement avant la loi.
À l'inverse, le vendeur qui demande son estimation en ligne fait la démarche. Il donne son consentement en la faisant.
Ce que la loi n'interdit pas
La loi vise la prospection des particuliers. Cinq cas restent possibles.
- Appeler un contact qui a consenti. Par exemple un vendeur qui a demandé son estimation en ligne et accepté d'être appelé.
- Appeler un client sous mandat. Un point d'étape, une offre ou une signature exécutent le mandat. Lui proposer un autre service redevient de la prospection.
- Répondre à une demande. Une demande de visite, d'estimation ou de rappel faite par la personne vous permet de la rappeler sur ce sujet. Notez cette demande dans la fiche du contact.
- Appeler un professionnel. La loi protège le consommateur. Elle ne vise pas les appels entre professionnels. Par prudence, traitez un particulier qui détient son bien en société comme un particulier.
- Prospecter sur le terrain et par courrier. La loi ne les touche pas. Respectez le Stop Pub pour les imprimés et le RGPD pour les données.
Sanctions : amende et mandat annulé
Un appel qui ne respecte pas la loi sur le démarchage téléphonique expose l'agence à trois risques.
- Une amende jusqu'à 375 000 € pour une société et 75 000 € pour une personne physique. La décision est en principe publiée aux frais de l'agence.
- Une présomption de responsabilité. Le professionnel qui a tiré profit de l'appel est présumé responsable. Il doit prouver qu'il n'est pas à l'origine du manquement.
- La nullité du mandat. Un mandat signé après un appel sans consentement peut être annulé. Pas de mandat, pas de commission.
La DGCCRF prononce l'amende sur contrôle ou sur signalement. La nullité du mandat se joue devant le juge. Elle vient le plus souvent d'un client qui conteste la commission.
La bonne question n'est plus « ai-je le droit d'appeler ? ». C'est « que puis-je montrer si on me le demande ? ».
Horaires et nombre d'appels : les règles du démarchage téléphonique
Ces deux règles viennent de l'article D. 223-9 du code de la consommation.
Les horaires autorisés vont du lundi au vendredi, de 10h à 13h et de 14h à 20h. Les jours fériés sont exclus. Une demande reçue le samedi se rappelle le lundi à partir de 10h. Seule exception : la personne a accepté d'être appelée à une date et une heure précises. Notez-les dans sa fiche pour pouvoir le prouver.
Quatre appels au plus sur 30 jours vers la même personne, même avec son consentement. Chaque numérotation compte, que la personne décroche ou non. La période est glissante. Avant chaque appel, comptez les 30 derniers jours.
Tous les appels de l'agence comptent : ceux de votre logiciel comme ceux passés depuis un portable, et ceux d'un prestataire qui appelle pour vous. Les SMS ne comptent pas dans ces quatre tentatives.
Un appel hors horaires compte comme un appel sans consentement. Il expose aux mêmes sanctions.
Consentement : comment le recueillir et le prouver
La loi n'exige pas de signature. Mais le consentement se demande dans les formes et doit pouvoir se prouver. Un simple « oui » au téléphone ne suffit pas.
La demande de consentement indique clairement :
- qui appellera et à quel sujet
- que la personne est libre d'accepter ou de refuser
- que son consentement vaut un an au plus pour le téléphone
- qu'elle peut le retirer à tout moment, et comment
- qu'elle peut en obtenir la preuve
- le cas échéant, qui appellera pour votre compte
Conservez ces informations pendant trois ans. Gardez aussi la date et l'heure du consentement.
Durée du consentement. Il vaut un an au plus pour le téléphone. Il ne se renouvelle pas tout seul. Pour l'email et le SMS, aucun texte ne fixe de durée. Nos formulaires annoncent trois ans. Quand la personne redonne son accord, son consentement repart.
Compléter un « oui » oral. Envoyez un écrit à la personne. Par exemple le lien de votre formulaire d'estimation. Ou un email ou un SMS qui reprend les mentions ci-dessus. La personne y répond oui. Gardez sa réponse. Réservez cette démarche aux personnes qui ont un projet en cours avec vous. Un envoi groupé à un fichier dormant serait déjà de la prospection.
Avant chaque appel, posez-vous 4 questions
- Est-ce du démarchage ? Vous proposez vos services à quelqu'un qui n'a rien demandé : oui. Vous appelez un client pour son mandat ou pour sa demande : non.
- Ai-je son consentement ? Vérifiez sa fiche, canal par canal.
- Suis-je dans les horaires ? Du lundi au vendredi, de 10h à 13h et de 14h à 20h.
- Moins de 4 appels sur 30 jours ? Comptez tous les appels de l'agence vers cette personne.
Pas de consentement ? N'appelez pas. Attendez que la personne reprenne contact pour le lui demander. L'appeler dans ce seul but serait déjà du démarchage. Hors horaires ou déjà 4 appels ? L'appel est seulement reporté.
Que faire de vos anciens contacts et de vos acquéreurs ?
Vos anciens contacts. Faites le tri dans votre fichier. Un client sous mandat a un motif d'appel. Un rendez-vous pris ou une demande du contact aussi. Notez ce motif dans la fiche. La pige, les imports, l'annuaire et les vieux fichiers n'ont pas de consentement. Recueillez-le au prochain contact que la personne vous donne : un appel, un passage à l'agence, une réponse à un email. Ne l'appelez jamais pour le lui demander.
Le consentement se donne canal par canal. Un contact qui vous a autorisé à lui écrire par email peut recevoir vos emails. S'il vous fait une nouvelle demande, c'est elle qui vous permet de l'appeler.
Vos acquéreurs. Un lead de portail porte sur un bien précis. Il vous permet de parler de ce bien et de lui seul. Pour proposer d'autres biens, il vous faut le consentement de l'acquéreur. Demandez-le pendant l'appel, quand vous recueillez ses critères. Puis complétez ce « oui » par écrit, comme pour un vendeur. Un mandat de recherche signé vous permet d'appeler l'acquéreur au sujet de sa recherche.
Prospection immobilière : des canaux ferment, d'autres comptent davantage
La loi ne met pas fin à la prospection immobilière. Elle ferme certains canaux et en rend d'autres plus importants.
Ce qui ferme depuis le 11 août : la pige des annonces de particuliers, les fichiers achetés ou constitués sans consentement, l'appel à froid.
Ce qui compte d'autant plus : la demande d'estimation en ligne, qui recueille le consentement au moment de la demande ; la recommandation et la notoriété locale ; le terrain et le courrier, que la loi ne touche pas.
Les vendeurs qui viennent à vous deviennent la ressource rare. L'avantage va aux agences qui savent recueillir le consentement, le suivre dans le temps, et traiter vite les demandes qu'elles reçoivent.
Ce que fait Avest pour vous aider
Avest est né des outils construits pour Stoneo, notre agence immobilière, qui applique la loi comme la vôtre. Nous proposons deux produits.
Avest Boost Club vous apporte des vendeurs. Des campagnes en ligne sur votre commune, en exclusivité, font venir des demandes d'estimation. Le consentement est recueilli avec la demande. Il arrive daté dans la fiche du contact.
Avest Connect est le logiciel de transaction qui gère toute la vente, du premier contact à l'acte. Il a évolué pour vous garder dans le cadre de la loi sans vous ralentir. Avest vous prévient, il ne vous bloque pas.
- Le statut du consentement sur chaque fiche. Vous voyez canal par canal si vous pouvez appeler, écrire ou envoyer un SMS, et jusqu'à quand.
- Une alerte avant un appel à risque. Avest vous prévient si le contact n'a pas de consentement ou si vous êtes hors horaires.
- Des séquences limitées à 4 tentatives d'appel, le plafond légal. Les séquences d'emails écartent d'elles-mêmes les contacts sans consentement.
- L'export de l'historique du consentement d'un contact, par un administrateur de l'agence.
Nous décrivons ce que fait notre logiciel. Nous ne garantissons la conformité de personne : l'agence reste responsable de ses contacts. Faites valider votre dispositif par votre avocat ou le juriste de votre réseau.
Vous voulez voir comment ça marche dans votre agence ? Prenez rendez-vous pour une démonstration de 30 minutes.
Démarchage téléphonique en immobilier : vos questions
Les questions posées par les directeurs d'agence pendant le webinaire du 27 octobre, et nos réponses.
Le démarchage concerne-t-il aussi la location ?
Oui. La loi vise tout démarchage d'un particulier par un professionnel. Appeler un propriétaire pour lui proposer un mandat de gestion ou de location, c'est du démarchage : il faut son consentement. Un locataire qui vous a contacté pour un bien précis peut être rappelé au sujet de ce bien.
La loi s'applique-t-elle à l'immobilier d'entreprise ?
La loi protège le consommateur. Appeler une société pour lui proposer vos services n'entre pas dans son champ. Par prudence, traitez comme un particulier la personne qui détient un bien à titre privé, même au travers d'une société.
Peut-on encore appeler les vendeurs qui publient sur leboncoin ?
Non. Une annonce entre particuliers ne vaut pas consentement à être appelé par une agence. Il n'existe pas de solution légale pour les appeler sans leur accord. Laissez-leur l'initiative : votre visibilité locale et votre site d'estimation font venir ceux qui veulent une agence.
Que faire de nos anciens clients déjà dans notre base ?
Triez votre fichier. Un client sous mandat ou qui vous a fait une demande peut être appelé sur ce sujet. Pour les autres, sans consentement recueilli dans les formes, l'appel de prospection est interdit. Le consentement se donne canal par canal : un client qui a accepté vos emails peut les recevoir, et sa nouvelle demande vous permettra de l'appeler.
Un appel sans vendre nos services est-il du démarchage ?
Tout dépend de son objet. Rappeler quelqu'un sur sa demande ou sur son mandat n'est pas du démarchage. Lui proposer vos services, un rendez-vous d'estimation ou un bien qu'il n'a pas demandé, si. C'est vrai aussi pour un acquéreur à qui vous proposez un nouveau mandat.
Un client m'appelle pour un bien déjà vendu : puis-je lui en proposer un autre ?
Vous pouvez lui répondre sur le bien qu'il a demandé. Pour lui proposer d'autres biens, demandez-lui son consentement pendant l'appel, puis complétez ce « oui » par écrit. Vous pourrez ensuite le rappeler avec d'autres biens.
Je suis aussi syndic : puis-je appeler un copropriétaire qui veut vendre ?
Votre mandat de syndic porte sur la gestion de la copropriété, pas sur la vente de son lot. L'appeler pour lui proposer de vendre avec vous, c'est du démarchage : il faut son consentement. S'il vous sollicite lui-même pour vendre, vous répondez à sa demande.
La limite de 30 jours s'applique-t-elle même avec le consentement ?
Oui. Le consentement vous autorise à appeler, dans les horaires et à raison de 4 appels au plus sur 30 jours glissants.
La personne rappelle après vos 4 appels : le compteur repart-il à zéro ?
Non. Lui répondre ne la démarche pas. Si elle demande un rendez-vous, vous répondez à sa demande. Mais pour la rappeler ensuite et la prospecter, vos appels des 30 derniers jours comptent toujours.
Comment obtenir un consentement écrit, pour pouvoir le prouver ?
Par un écrit qui porte les mentions du décret : votre formulaire d'estimation, ou un email ou un SMS qui dit qui appellera, à quel sujet, pour combien de temps, et comment retirer son accord. La personne y répond oui. Gardez sa réponse, avec la date et l'heure.
Ajouter le consentement dans le mandat protège-t-il la commission ?
Pas pour le passé. Le consentement doit précéder l'appel. Une clause signée après ne couvre pas un appel déjà passé. Et appeler un client au sujet de son mandat n'est pas du démarchage. Un consentement recueilli à la signature sert à lui proposer autre chose plus tard. Il doit être distinct du mandat et facultatif. Une mention est aussi obligatoire : le contrat qui recueille le numéro du client rappelle l'interdiction du démarchage sans consentement. Faites relire vos modèles par votre avocat.
Une autre question ? Prenez rendez-vous avec un conseiller Avest.